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Para este boletín del mes de Julio de 2011, el Equipo de Investigación de Urbeos.com analizó los últimos datos relevados por el Monitor de Inversiones del sistema Urbeos·Cities en relación con la evolución de la construcción de nuevos edificios residenciales de más de 3 pisos de altura en la Ciudad de Buenos Aires.
Al respecto, finalizado el primer semestre del año 2011, el sistema Urbeos·Cities mostró que continua un fuerte crecimiento respecto al último semestre de 2010, superando ya los valores registrados en 2007, previo a la crisis económica mundial.
De esta forma, mientras en 2010 el Monitor de Inversiones del sistema Urbeos·Cities había relevado en promedio 53 edificios residenciales nuevos por mes, durante este primer semestre del año 2011 el valor ascendió a 73, marcando un 37,73% de crecimiento. Asimismo, tomando como referencia el año 2006 (94 edificios residenciales efectivamente iniciados por mes de promedio) y 2007 (65 edificios), los valores alcanzados actualmente dejan en evidencia signos muy importantes de reactivación (Ver Gráfico Nº 1).
Por su parte, del análisis del promedio mensual de metros cuadrados construidos correspondientes a las obras anteriormente mencionadas se desprende que mientras en el primer semestre de 2011 se construyeron 68.858 metros cuadrados por mes, 2007 (con menor cantidad de obras) había alcanzado 78.529 metros cuadrados de promedio. Esta situación permite suponer que los desarrolladores continúan eligiendo obras más pequeñas con tiempos de ejecución y comercialización más acotados (Ver Gráfico Nº 2).
No obstante, durante esta primera parte del año 2011, el Monitor de Inversiones del sistema Urbeos·Cities también mostró que la inversión, lejos de distribuirse de forma homogénea en las distintas zonas de la ciudad, continua presentando signos de fuerte concentración sobre ciertos barrios muy puntuales. En este sentido, fue posible verificar que sólo el 27,12% del amanzanamiento apto de la ciudad (no se consideran los espacios verdes, playas ferroviarias, equipamientos públicos, asentamientos precarios, complejos habitacionales, etc.) ha recibido al menos un nuevo edificio residencial de más de 3 pisos de altura durante los últimos 6 años.
Entre los barrios con más obras efectivamente iniciadas durante 2011, Palermo (11,70%), Villa Urquiza (9,17%), Caballito (8,72%), Villa Crespo (7,80), Núñez (7,34%), Belgrano (6,88%) y Flores (5,05%), ocupan los primeros lugares. Dentro de este grupo, tanto Núñez como Flores muestran la necesidad de los desarrolladores de buscar zonas con menor incidencia de la tierra (Ver Gráfico Nº 3).
Al respecto, Núñez y Flores parecen comenzar a posicionarse como nuevos focos de inversión. Para el caso de Núñez, el Mapa de Precios del sistema Urbeos·Cities muestra que el sector localizado entre Av. Del Libertador y Av. Cabildo presenta incidencias que rondan los 650 U$S/m2, con precios de venta para departamentos a estrenar que ascienden a 2.500 U$S/m2.
Por su parte, si bien Flores actúa naturalmente como receptor de la presión inmobiliaria existente en Caballito, con la llegada del subte “A” este barrio tradicional de la ciudad podría también comenzar a reposicionarse a partir de incidencias más bajas (450 U$S/m2) y precios de venta para departamentos a estrenar que llegan a 2.050 U$S/m2 sobre el borde con Caballito.
Menores incidencias de la tierra y ampliación del mercado de clientes potenciales... ¿claves para continuar con el crecimiento?.
Si bien el crecimiento de la inversión inmobiliaria mencionado hasta aquí muestra signos muy alentadores, resulta de interés analizar ciertos aspectos a tener en cuenta para el mediano y largo plazo.
En primer término, es importante destacar que la concentración de la inversión en obras nuevas tratada más arriba ha generado un fuerte aumento de las incidencias de los terrenos durante estos últimos años. Estos aumentos, en las zonas más buscadas por los desarrolladores, superaron en proporción los incrementos registrados por el precio del metro cuadrado de los inmuebles a estrenar, reduciendo los márgenes de rentabilidad de los desarrollos.
En segundo lugar, el aumento del costo de construcción también aparece como una cuestión a tener muy en cuenta a partir de un contexto donde los precios de venta comienzan a comportarse de una manera mucho más estable que años anteriores (Ver Gráfico Nº 4), marcando quizás el límite en la capacidad de compra de un mercado muy focalizado sobre el público ABC1.
Dentro de este contexto, resulta entonces importante pensar en estrategias que ayuden a incorporar a otras zonas de la ciudad para la inversión inmobiliaria, descomprimiendo la presión que la tierra ejerce actualmente sobre la rentabilidad final de los proyectos y sobre los precios de venta. En esta línea, volver a integrar a los sectores medios de la población al mercado del inmueble “a estrenar” ayudaría a ampliar la base de potenciales compradores indispensable para mantener los niveles de construcción. Sobre este último punto, no puede desconocerse que la disponibilidad de créditos hipotecarios flexibles también aparece como una cuenta pendiente.
Finalmente, respecto a la evaluación de nuevas zonas de oportunidad (para lo cual deberían considerarse cuestiones como la oferta inmobiliaria existente, las condiciones de accesibilidad, el nivel socioeconómico del entorno, la calidad ambiental, la disponibilidad de comercios y servicios, etc., además de la incidencia del terreno y los precios de venta), ésta podría ser la clave para mantener la actual tendencia de crecimiento de la inversión inmobiliaria en la ciudad de forma sustentable en el mediano y largo plazo, bajando los costos de la tierra e incorporando sectores medios a partir de una oferta más amplia y accesible.
Urbeos.com
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