En este boletín del mes de Junio de 2010, el Equipo de Investigación de Urbeos.com analiza las condiciones urbanísticas de dos áreas estratégicas para el desarrollo inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires: las zonas de influencia de las futuras estaciones de subte de las líneas “A” (Flores – Nazca) y “B” (Echeverría – Villa Urquiza).
En primer término, es importante mencionar que la accesibilidad al subterráneo no parece actuar como un único disparador capaz de atraer, por sí sola, a la inversión inmobiliaria. En este sentido, la experiencia histórica de la línea E ha sido elocuente y pone al descubierto que otras variables deben coexistir para captar el interés de los inversores inmobiliarios: precios de venta e incidencias de terreno que garanticen niveles mínimos de rentabilidad; disponibilidad de terrenos; densidad poblacional y nivel socioeconómico adecuados; equipamientos y áreas comerciales en las cercanías; existencia de inversión previa que permita evaluar el comportamiento de los compradores y reduzca los riesgos, entre otros aspectos.
Siguiendo esta línea, y utilizando las distintas herramientas que ofrece el sistema Urbeos·Cities, el equipo de Urbeos.com analizó las condiciones existentes en estas dos zonas clave de la ciudad (Flores y Villa Urquiza) a los efectos de poder evaluar el impacto que podrían tener a futuro las nuevas estaciones de subte en relación con el mercado inmobiliario.
Como punto de partida, cabe destacar que ambos sectores presentan actualmente una situación inmobiliaria diferente. Por un lado, Villa Urquiza aparece como un área con fuerte concentración de inversión inmobiliaria en edificios residenciales, con precios de venta para departamentos Premium a estrenar que rondan entre los 2000 y 2250 U$S por metro cuadrado y con incidencias del terreno que van desde los 400 a los 500 U$S por metro cuadrado aproximadamente, según el Mapa de Precios del sistema Urbeos·Cities (Ver Fig. 1). Por su parte, el sector de Flores presenta niveles de construcción mucho más moderados (Caballito actúa como foco atractor de inversiones) con precios de venta que rondan entre 1.900 y 2.050 U$S por metro cuadrado, mientras que la incidencia de los terrenos varía entre 300 y 450 U$S por metro cuadrado. De esta forma, si bien la situación de la construcción de obras nuevas difiere considerablemente, los márgenes de rentabilidad tienden a ser similares en ambos casos y muy atractivos para los desarrolladores.
Una segunda cuestión de importancia tiene que ver con las características poblacionales de cada zona. Para ello, utilizando las herramientas de Análisis Demográfico del sistema Urbeos·Cities, fue posible verificar que en el área de influencia de las futuras estaciones de la Línea “A” predomina el nivel socioeconómico medio-alto (Flores) y medio (Nazca), mientras que la zona de extensión de la Línea B exhibe nivel socioeconómico medio (Villa Urquiza) y medio-alto (Echeverría).
Siguiendo con el mismo análisis, el Mapa de Densidad Poblacional mostró que en la zona de Flores la densidad varía entre 200 y 500 Hab./Ha., mientras que en Villa Urquiza los valores rondan entre 180 y 600 Hab./Ha (Ver Fig.2). En ambos casos, las zonas comerciales presentan los índices más elevados y las áreas residenciales exclusivas los más bajos. Sin embargo, también fue posible detectar que en las zonas cercanas a las nuevas estaciones existen parcelas con edificaciones de baja ocupación, generalmente utilizados por los desarrolladores para la construcción de los proyectos inmobiliarios.
Finalmente, otro aspecto considerado en el análisis y muy valorado por los futuros residentes fue la disponibilidad de equipamientos y comercios en las cercanías de cada zona. Al respecto, el Monitor de Actividad Comercial del sistema Urbeos·Cities mostró que las nuevas estaciones de la Línea A se localizan en el centro comercial de Flores (Rivadavia entre Boyacá y San Pedrito), con excelente oferta comercial, mientras que la extensión de la Línea B finaliza su recorrido en el centro de Villa Urquiza (Monroe y Triunvirato), con una oferta algo más moderada. En ambos casos, es evidente que la disponibilidad de comercios y servicios potencia ambas opciones frente a la posibilidad de atraer inversiones inmobiliarias a futuro.
Conclusión: La obra pública como mecanismo de desconcentración de inversión inmobiliaria en CABA.
En función de las características urbanísticas analizadas hasta aquí, de los precios de venta de los inmuebles a estrenar y de la incidencia de los terrenos, es factible pensar que la llegada del subterráneo porteño debería tender a generar un impacto positivo en el mercado inmobiliario de Villa Urquiza y Flores a partir del año 2011.
No obstante, la situación del entorno de la futura estación de Villa Urquiza parece ser más propicia para los desarrolladores dado que contarían con mayor facilidad para la obtención de terrenos aptos para la construcción (baja densidad y menos nivel socioeconómico). De igual forma, también sería lógico esperar que dicho impacto se diera en forma gradual y más lenta en la zona de Flores, con un entorno poblacional de mayor nivel socioeconómico que posiblemente opondrá más resistencia a la renovación edilicia. En este sentido, y con el objetivo de no repetir la situación ocurrida con los vecinos en Caballito, sería importante pensar en estrategias que respeten el entorno urbano tradicional del barrio de Flores.
Podemos concluir entonces que, cuando el mejoramiento de la accesibilidad en una zona determinada de la ciudad se combina con condiciones urbanísticas adecuadas, es probable que dicho sector se convierta en un área potencial para la localización de nuevos desarrollos, transformando a la obra pública en un motor capaz de movilizar a la inversión inmobiliaria, al mismo tiempo que un mecanismo eficaz para desconcentrarla en nuevas zonas de la ciudad.
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