En este boletín del mes de Enero de 2012, el Equipo de Investigación de Urbeos.com repasa la situación del mercado inmobiliario 2011 relevada por el sistema Urbeos·Cities, analizando las principales claves para el nuevo año. Fortalezas y debilidades de un mercado cada vez más complejo, con fuerte repunte de los niveles de construcción, pero con importantes ajustes en la rentabilidad final de los desarrollos.
Crecimiento de la inversión versus reducción de la rentabilidad.
Finalizado el año 2011, el Monitor de Inversiones del sistema Urbeos·Cities volvió a poner en evidencia que continúa el crecimiento sostenido de la inversión inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires. En este sentido, los últimos datos relevados por el Monitor de Inversiones mostraron que los niveles de inversión alcanzados en 2011 superaron a los de 2007, previos a la crisis de 2008/2009. Al respecto, se monitorearon 792 nuevos edificios de vivienda multifamiliar de más de 3 pisos (información relevada por el sistema y disponible para los usuarios de Urbeos·Cities) frente a los 775 edificios residenciales efectivamente iniciados durante el año 2007 en CABA. Asimismo, frente a los datos relevados durante el año 2010, el incremento en el nivel de edificación alcanzó el 25%. (Ver Gráfico Nº1)
Sin embargo, si bien el repunte de la inversión entre 2009-2011 fue muy importante, pudo verificarse en el sistema Urbeos·Cities una leve desaceleración hacia fines de 2011, descubriendo algunas cuestiones que afectaron al mercado inmobiliario.
Al respecto, las subas en los costos de la construcción y en las incidencias de los terrenos produjeron una reducción en los márgenes de rentabilidad de los desarrollos. Dependiendo de la zona analizada y del tipo y calidad constructiva, el Mapa de Precios del sistema Urbeos·Cities muestra actualmente que la relación incidencia de la tierra/precio de venta (a estrenar) puede superar en algunos casos el 31%.
Esta situación se combina con precios de venta más estabilizados que reducen la posibilidad de ajuste frente al aumento de los costos. Al respecto, el Mapa de Precios del sistema Urbeos·Cities había registrado aumentos promedio del orden del 20,3% para el año 2010 mientras que, finalizado el 2011, los incrementos promedio no superaron el 14,4%.
Se amplían las zonas de inversión.
Frente a este contexto donde deben convivir costos de construcción e incidencia de la tierra en aumento, precios de venta estabilizados y una demanda acotada a los segmentos de mayor poder adquisitivo, los desarrolladores inmobiliarios han comenzado a ampliar las zonas de inversión, buscando nuevos mercados que permitan contrarrestar la incidencia del terreno.
En este sentido, durante 2011 el Monitor de Inversiones del sistema Urbeos·Cities mostró un aumento del 6,2% de la superficie afectada por la construcción de edificios residenciales multifamiliares nuevos respecto de la utilizada en 2010. Así, mientras en 2010 el 23,3% de las manzanas aptas para construcción recibió al menos una obra de más de 3 pisos de altura, en 2011 ese valor ascendió al 29,5%. Entre los barrios más buscados por los desarrolladores durante 2011, Palermo (11,7%), Vila Urquiza (9,17%), Caballito (8,72%) y Belgrano (7,80%) siguen ocupando los lugares más destacados. Sin embargo, Flores (7,34%) y Núñez (6,88%) se posicionaron como nuevas opciones que dan cuenta de la necesidad de extender los límites de aquellas zonas donde las incidencias son muy elevadas (Caballito en el primer caso, y Belgrano, en el segundo). (Ver Gráfico Nº 2)
Esta búsqueda de nuevas zonas queda en evidencia en el incremento que reportó durante 2011 el uso del Buscador de Nuevas Localizaciones para Inversiones Inmobiliarias del sistema Urbeos·Cities, cuyas consultas crecieron en un 47,6% respecto de 2010. Dentro de esta herramienta, la búsqueda de nuevas áreas según incidencias y precios de venta en combinación con las variables de accesibilidad y nivel socioeconómico, fueron las más utilizadas por aquellos usuarios que trabajan en el desarrollo de nuevos emprendimientos.
Ajustes de precios y proyectos arquitectónicos.
Otra cuestión no menor que también quedó a la vista en el uso del las herramientas del sistema Urbeos·Cities durante 2011, fue la importancia que el diseño del proyecto ejerce sobre la optimización de los precios de venta y alquiler. En este caso, la utilización de la herramienta de Tasación de Departamentos a la venta reportó un incremento del 38% respecto de 2010, permitiendo entender cómo el diseño arquitectónico de cada unidad se transformó en una cuestión fundamental al momento de optimizar el precio final de venta del metro cuadrado por parte de los desarrolladores inmobiliarios. (Ver Gráfico Nº 3)
Asimismo, el uso de la nueva herramienta para Tasación de Alquileres de Departamentos del sistema Urbeos·Cities (la cual incorpora un módulo especial para cálculo de rentabilidad anual) permitió verificar cómo el valor de las expensas juega un rol determinante al momento de diseñar un proyecto inmobiliario y de buscar potenciales compradores. Bajas expensas potencian cada vez más la oferta frente a posibles inversores que deseen, posteriormente, alquilar su unidad.
Accesibilidad a la vivienda y ampliación de la demanda, cuestiones pendientes para 2012.
Sobre la totalidad de los nuevos desarrollos residenciales relevados por el sistema Urbeos·Cities durante 2011, el 59,4% correspondieron a emprendimientos de categoría, mientras que sólo el 40,6% restante fueron desarrollos residenciales de construcción tradicional. Estos valores, comparados con los de 2010, muestran que la edificación de categoría continúa ganando terreno (7% más respecto de 2010) en relación a los desarrollos de calidad tradicional.
Esta situación provoca la contracción de una demanda cada vez más concentrada sobre el segmento ABC1 de mayor poder adquisitivo. Al respecto, el Mapa de Precios del sistema Urbeos·Cities mostró durante 2011 que el precio promedio para desarrollos residenciales “de categoría” rondó los 2.645 dólares por metro cuadrado, llegando a superar los 5.500 U$S/m2 en zonas como Puerto Madero. Sin embargo, el Mapa de Precios también dejó en evidencia los altos precios en los desarrollos de construcción “tradicional” donde, en promedio, los valores rondaron los 1.975 dólares por metro cuadrado y llegaron, en algunas zonas, a los 2.400 U$S/m2.
En ambos casos, queda claro que los actuales precios de venta del metro cuadrado cada vez funcionan, en mayor medida, como una barrera para los sectores medios. En este sentido, si bien la falta de créditos hipotecarios accesibles es una fuerte razón que imposibilita el acceso a la vivienda del segmento C2, no puede desconocerse que aún con alternativas de financiamiento más adecuadas, futuros aumentos sobre los actuales precios podrían resentir el crecimiento del sector durante 2012.
Reflexiones finales para 2012.
Dentro de este contexto, el 2012 aparece como una nueva oportunidad para la inversión inmobiliaria (sustentada en el crecimiento sostenido del sector durante los últimos 2 años), al mismo tiempo que un desafío donde algunas cuestiones deberán ser revisadas con el objetivo de mantener la tendencia positiva.
En primer término, la búsqueda de localizaciones alternativas para contrarrestar los efectos de la incidencia de los terrenos (evitando también el impacto negativo que genera la concentración de obras sobre algunos barrios de la ciudad) se plantea como una cuestión inevitable. En esta línea, continuar extendiendo las zonas de inversión debería ayudar a bajar los costos de la tierra, recomponer los márgenes de rentabilidad y bajar los precios de venta, garantizando de ésta manera un proceso de renovación urbana más equilibrado en la ciudad.
En segundo lugar, la optimización del diseño arquitectónico aparece como otra cuestión a ser tenida muy en cuenta dentro de un mercado cada vez más competitivo. Optimizar el precio de venta del metro cuadrado, ofrecer opciones de vivienda de adecuada calidad y espacialidad teniendo en cuenta el entorno urbano, el nivel socioeconómico de la zona y la cantidad de clientes potenciales dentro del radio de influencia del emprendimiento, son cuestiones que no deberán pasarse por alto y cuyo impacto en la posterior comercialización de un emprendimiento serán determinantes.
Finalmente, resulta necesario recuperar al segmento medio de la población como clientes potenciales indispensables para sostener el crecimiento del sector. Alcanzar precios de venta acordes a la realidad económica de un segmento que necesita de la estabilidad de los precios para poder acceder a la vivienda, queda como el gran desafío pendiente para 2012 y, muy probablemente, una de las claves para mantener la expansión del mercado inmobiliario.
Urbeos.com
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